Если президент Трамп добьется своего, правительство США может отказаться от контроля над ипотечными гигантами. Вот что нужно знать о разговорах о приватизации.
Почти через два десятилетия после того, как федеральное правительство США взяло под контроль ипотечные гиганты Fannie Mae и Freddie Mac, будущее компаний снова оказалось под вопросом. В серии постов в мае на Truth Social президент Дональд Трамп заявил, что намерен вернуть компании в частную собственность. Однако Трамп также пообещал, что правительство продолжит выполнять функции поддержки для обеих организаций, что может сохранить его тесную связь с жилищным финансированием, даже если оно откажется от формального контроля.
Компании, которые почти обанкротились во время финансового кризиса 2008 года, играют важную роль в обеспечении доступности ипотечных кредитов для покупателей жилья в США. Fannie и Freddie также были в центре внимания группы управляющих хедж-фондами и розничных инвесторов, которые скупили оставшиеся акции компаний — часто по бросовым ценам — после вмешательства правительства, и теперь надеются получить неожиданную прибыль.
Посты Трампа вызвали немедленную реакцию на Уолл-стрит, резко подняв акции обеих компаний. Планы администрации Трампа также внимательно отслеживаются в жилищной отрасли. Освобождение компаний из-под опеки правительства сопряжено с риском добавления тысяч долларов расходов к среднему американскому ипотечному кредиту.
Реприватизация компаний потребовала бы распутывания сложной структуры, внедренной во время чрезвычайной ситуации. И это также означало бы ответ на вопрос, который давно беспокоит и Вашингтон, и Уолл-стрит: могут ли Fannie и Freddie действительно работать как обычные предприятия?
Что такое Fannie Mae и Freddie Mac?
Компании всегда были тесно связаны с правительством. В 1938 году Конгресс учредил Федеральную национальную ипотечную ассоциацию, прозванную Fannie Mae, чтобы возродить рынок жилья США после его краха во время Великой депрессии. Три десятилетия спустя правительство запустило почти идентичный аналог — Федеральную ипотечную корпорацию жилищного кредитования, известную как Freddie Mac.
Обе компании покупают жилищные кредиты у банков и других кредиторов и объединяют их в ценные бумаги для продажи инвесторам. Затем Fannie и Freddie гарантируют ценные бумаги, защищая инвесторов в случае, если домовладельцы не смогут выплатить свои кредиты. Эти покупки высвобождают деньги, которые кредиторы могут использовать для выдачи новых кредитов, что упрощает получение ипотечных кредитов для покупателей жилья, особенно домохозяйств с низким и средним доходом. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), Fannie и Freddie поддерживают около 70% рынка ипотечного кредитования США.
Fannie и Freddie десятилетиями действовали как частные, полностью акционерные корпорации. Тем не менее, восприятие неявной поддержки правительства означало, что инвесторы считали ипотечные ценные бумаги этих организаций одними из самых надежных активов. По сути, покупатели этих ценных бумаг были готовы принять более низкие ставки, поскольку они предполагали, что Вашингтон никогда не позволит таким важным институтам обанкротиться. Это подтвердилось, когда в 2008 году разразился жилищный кризис.
Как правительство оказалось у власти?
После многих лет ослабления нормативных стандартов, снижения доверия инвесторов и тенденции брать более рискованные ипотечные кредиты Fannie и Freddie начали нести большие убытки. Цены на жилье в США резко упали, и домовладельцы начали объявлять дефолт по своим кредитам. Поскольку Fannie и Freddie гарантировали ценные бумаги, которые включали эти ипотечные кредиты, они были обязаны покрывать убытки. Они также держали собственные инвестиции, которые пострадали, что поставило их на грань неплатежеспособности.
Федеральное агентство по финансированию жилья (FHFA), созданное в 2008 году для надзора за борющимися ипотечными компаниями, организовало крупнейшую в истории США финансовую помощь — на сумму 191 миллиард долларов, профинансированную налогоплательщиками. Взамен правительство стало фактическим владельцем Fannie и Freddie, контролируя 80% (технически 79,9%) их акций. Существующие акционеры увидели, что их инвестиции практически уничтожены, а акции, которые торговались выше 65 долларов за акцию в 2007 году, упали до копеек. Согласно условиям консерваторства, частные акционеры не осуществляют никакого контроля и не получают никаких дивидендов.
В 2010 году компании были исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи после того, как не смогли достичь минимально необходимой цены акций не менее 1 доллара в течение 30 последовательных торговых сессий. Теперь компании торгуются как внебиржевые акции.
Так почему же Уолл-стрит все еще заботится о них?
Трейдеры были очарованы идеей, что дешевые акции Fannie и Freddie могут взлететь, если компании и их прибыли будут отняты у правительства. Акции часто демонстрируют нестабильные колебания, поскольку розничные инвесторы вливаются в компании при любом признаке того, что ситуация с опекой может измениться.
Хедж-фонды и другие богатые инвесторы также ждут результата. Среди наиболее ярых сторонников реприватизации — миллиардер Билл Экман, чей хедж-фонд Pershing Square владеет акциями обеих компаний. Он публично изложил оптимистичные доводы о том, как фирмы могут выйти из-под опеки в ближайшие годы.
Как будет работать реприватизация Fannie и Freddie?
Хотя процесс сложен, одобрение Конгресса не понадобится, если только не придется менять уставы компаний, считает аналитик Keefe, Bruyette & Woods Бозе Джордж.
Но инвесторы, владеющие акциями Fannie и Freddie, сталкиваются со многими препятствиями, прежде чем смогут получить большую отдачу. Если компании попытаются собрать часть денег, необходимых им для самостоятельного осуществления сделки, с помощью первичного публичного размещения акций, это разбавит доли существующих акционеров. Кроме того, хотя компании вернули более 300 миллиардов долларов прибыли в Казначейство с момента спасения — больше, чем вложили налогоплательщики, — они по-прежнему фактически должны огромную сумму правительству в соответствии со сложными правилами консерваторства. Это должно быть решено до того, как компании выйдут из-под контроля правительства.
Что говорят сторонники и противники приватизации?
Некоторые критики говорят, что приватизация Fannie и Freddie может сделать покупку дома более дорогой. Если инвесторы начнут думать, что неявная государственная поддержка Fannie и Freddie уменьшилась, это может повысить вероятность того, что инвесторы потребуют большую премию за возросший кредитный риск. По словам Чэнь Чжао, руководителя экономических исследований в Redfin Corp., это приведет к более высоким ставкам по ипотеке. В своем втором посте в социальных сетях на эту тему Трамп добавил, что он хотел бы сохранить неявную федеральную гарантию для Fannie и Freddie.
Рынок жилья США уже сталкивался с проблемой доступности в последние годы. Ставки по ипотеке выросли более чем вдвое по сравнению с началом 2022 года. Высокие расходы по займам давят на покупателей, а продажи ранее приобретенных домов упали в апреле до самых низких темпов за семь месяцев, согласно NAR.
Многие сторонники приватизации Fannie и Freddie говорят, что это внесет полезную конкуренцию на рынок жилья. Они также утверждают, что это справедливо переложит риск неудачи с налогоплательщиков на частных инвесторов — хотя обещание Трампа сохранить некоторую государственную поддержку может повлиять на то, кто возьмет на себя этот риск.
Сторонники приватизации также отмечают, что, хотя федеральное опекунство Fannie и Freddie изначально планировалось как краткосрочная мера, оно продолжается уже 17 лет. Они говорят, что Fannie и Freddie вернулись к устойчивой прибыльности, и что после приватизации правительство могло бы получать доход, регулярно продавая контролируемые им акции на рынке.
Источник: www.bloomberg.com
Алексей Андриевский основатель семейного офиса ANDRIEVSKII SEA WEALTH на Кипре, член консультативного совета в Bendura Bank AG, Лихтенштейн